Земельные споры

Земельные участки представляют собой ценное имущество, и поэтому нередко в их отношении возникают конфликтные ситуации. Землевладение может находиться в собственности либо пользовании и предназначаться для различной деятельности: содержания садов и огородов, ведения сельского хозяйства, отдыха, возведения строений для проживания или коммерческой деятельности.

Таким образом, отношения, связанные с земельными наделами, являются особой категорией, важной как для физических, так и юридических лиц. Их регулирование происходит посредством положений, установленных земельным законодательством.

Какие бывают виды земельных споров:

Споры в связи с нарушением границ участка;

Определить границы участка без помощи инженеров по межеванию не всегда просто. Приобретая даже старый объект, нельзя быть уверенным в правильности границ. Ведь с течением времени ограждение по воле бывших владельцев могло мигрировать в любом направлении. Поэтому споры о границах земельных участков возникают сплошь и рядом.

• Споры в связи с определением площади участка;

Такие споры часто возникают после приобретения участков, межевание которых проводилось очень давно или некачественно. В результате в документах указана одна площадь, а на самом деле она совершенно другая. Кроме того, подобная ситуация может возникнуть, когда из-за неправильных данных по площади начисляется большая сумма земельного налога. При возникновении таких земельных споров назначается оценочная судебная экспертиза с замерами площади.

• Споры по причине изъятия участка для государственных нужд.

В некоторых случаях, оговорённых в Земельном кодексе, государство имеет право изъять землю из оборота. Владельцам выплачивается компенсация в размере рыночной стоимости участков. Однако этот вопрос спорный. Ведь сумма компенсации зависит от компетентности оценщика и степени его заинтересованности в хороших отношениях с властью.

Так как каждый вправе нанять независимого оценщика, результаты оценки которого могут сильно отличаться от официальных, этот вид споров достаточно распространён. Одна из сторон в этом случае — государство или муниципалитет.

• Споры по поводу признания права собственности на землю.

Судебные споры о признании права собственности на земельный участок возникают в тех случаях, когда это право кем-либо оспаривается. Такая ситуация часто связана с наследованием, когда родственники недовольны. В некоторых случаях человек долгое время фактически владеет недвижимым имуществом, но не оформил его должным образом. При возникновении такой ситуации требуется обращение в суд общей юрисдикции, который рассматривает земельные споры. Это нужно, когда имеются лица, несогласные с вашим мнением. Если никто его не оспаривает, то вопрос решается по правилам дачной амнистии.

• Споры по поводу признания незаконными действий государственных органов

Не всегда государственные органы идут навстречу гражданам. Часто возникают конфликты по поводу приватизации, выделения земель отдельным категориям граждан, наложения сервитутов, перевода земли в другую категорию. Оспаривать решения этих органов сложно, так как против вас будет работать профессиональный юрист. Однако, что мешает вам нанять профессионального адвоката?

Варианты разрешения земельных споров.

• Мирное урегулирование спора.

Вначале всегда нужно пытаться договориться с оппонентом. Положительный результат избавит вас от нервотрёпки и судебных издержек. Кроме того, этот вариант быстрее и позволяет сохранять хорошие отношения с противоположной стороной. Если не знаете сами, как наладить контакт с оппонентами, наймите юриста, который у которого есть опыт в досудебных переговорах.

• Привлечение к решению вопроса о границах местного муниципалитета.

Если спор касается границ участка, то нет смысла обращаться в суд. Достаточно написать заявление в муниципальную земельную комиссию, представители которой уладят вопрос путём проведения измерений и уточнения границ. После их согласования со всеми соседями проблема будет решена сама-собой.

• Обращение в Кадастровую палату.

В некоторых случаях поможет обращение в кадастровую палату. Это касается тех ситуаций, когда в едином реестре содержатся некорректные сведения об участке. Вам нужно только предоставить установленные законом заключения экспертов или оценщиков, подтверждающие ваши сведения, и вопрос решится без суда.

• Вмешательство специального отдела администрации.

Часто при подготовке распоряжений о выделении участков сотрудники допускают технические ошибки, которые потом автоматически переносятся в ЕГРН и правоустанавливающие документы. Вы можете не обратить на это внимание до тех пор, пока не начнёте совершать какие-то юридически значимые действия с землёй. Например, захотите продать её или сдать в аренду.

Такая ситуация может привести и к возникновению жилищного спора, ведь участки неотделимы от частных домов. При обнаружении подобных ошибок нужно обращаться в специальный отдел местной администрации, ведающий земельными отношениями.

• Судебное урегулирование спора.

Это самый последний вариант разрешения спора. Прибегать к нему стоит только после провала всех вышеописанных процедур. Для судебного разбирательства лучше всего нанять адвоката, так как самостоятельно участвовать в процессе неподготовленному человеку очень сложно, а риск провала огромен.

Разрешение земельных споров в судебном порядке

Как показывает практика, наиболее действенным и порой единственным способом разрешить давний земельный спор является обращение в судебный орган первой инстанции. Только это позволяет защитить законные имущественные права арендатора или собственника участка. Порядок, в котором суды рассматривают подобные иски, регламентируется статьей 64 Земельного кодекса РФ.

Нужно помнить, что согласно положениям Земельного кодекса вариант административного или досудебного урегулирования конфликта не допускается. Единственный вариант – еще до принятия дела в производство судом общей юрисдикции обратиться в третейский суд. Для этого стороны должны заключить третейское заключение.

Составление и подача искового заявления.

Изучив предмет, основания возникновения, подведомственность и подсудность земельного спора, нужно по нему написать исковое заявление. Образец лучше взять в канцелярии того суда, в который вы собираетесь подавать иск. Подробно опишите ситуацию и обоснованно изложите свою позицию по делу. Не забудьте про ссылки на доказательства.

Что должно быть в иске:

• наименование суда и его адрес;
• установочные данные ваши и ваших оппонентов;
• сведения о лицах, которых вы желаете пригласить для дачи показаний в свою защиту;
• подробное описание ситуации;
• суть требований к оппоненту и их обоснование;
• ходатайство о применении обеспечительных мер при рассмотрении земельного спора;
• стоимость иска.

Не забывайте, что исковая давность по гражданским делам, в том числе по земельным спорам, составляет три года. Когда срок пропущен, то вначале придётся его восстановить в судебном порядке, если есть достаточные для этого основания.

Уплатите госпошлину по земельному спору.

Уведомление всех участников спора.

Написав иск, не забудьте уведомить в письменном виде всех участников спора. Ваши действия для них не должны быть неожиданностью. Возможно оппонент, испугавшись судебного разбирательства, решит уладить всё полюбовно.

Подготовка и изучение материалов по делу.

К исковому заявлению необходимо приложить все имеющиеся документальные доказательства по делу и передать весь пакет в канцелярию суда. В течение определённого времени судья изучит документацию и назначит дату судебного заседания, о чём вы будете уведомлены.

Осуществление судебного производства.

Разрешение земельных споров в судах осуществляется в рамках гражданского судопроизводства. Это означает, что процесс состязательный, а судья принимает решение по земельному спору на основании предоставленных сторонами доказательств. Прав будет тот, кто убедительнее докажет свою позицию.

Принятие судебного решения.

После окончания слушаний судья сделает перерыв для окончательного принятия решения. Иногда на принятие решения требуется несколько дней. В конце концов судья вынесет свой вердикт. Вам останется только согласиться с ним или нет.

Обжалование судебных актов.

Если судебный акт вас не удовлетворил полностью или частично, то обжалуйте его в вышестоящие инстанции. Постарайтесь быть там более убедительными, так как процент отмены решений судов первой инстанции небольшой. Сроки обжалования указаны в решении. Постарайтесь уложиться в них, иначе такой возможности у вас не будет.

Если решение суда вас устроило, переходите к следующему пункту. Однако помните, что противоположная сторона тоже имеет право на обжалование.

Исполнение судебного решения.

Вступившее в силу судебное решение подлежит исполнению в том объёме, который указан в этом акте. Если оно игнорируется, то вы вправе обратиться в службу судебных приставов для принудительного исполнения решения суда по земельному спору, которое начинается с момента возбуждения исполнительного производства.

Основные услуги адвокатов по земельным вопросам

Внесудебные услуги (по земельным вопросам)

• Внесудебное урегулирование спора;
• Работа с судебными приставами;

Услуги по подготовке документов

• Составление договора купли-продажи земельных участков, недвижимости

Юридические услуги по связанным категориям дел

• Признание права собственности на земельный участок в судебном порядке, досудебное урегулирование спора;
• Определение порядка пользованием земельным участком, домовладением в судебном порядке, досудебное урегулирование спора;
• Обжалование отказа в регистрации права собственности в судебном порядке, досудебное урегулирование спора;
• Оспаривание сделок с земельными участками, домовладениями;
• Установление границ земельного участка в судебном порядке;
• Признание недействительным договора купли-продажи земельного участка в судебном порядке;
• Истребование имущества из чужого незаконного владения в судебном или досудебном порядке;
• Признание незаконным отказа органа местного самоуправления и/или должностного лица в судебном порядке;
• Признание права собственности на незавершенный объект строительства и/или самовольную постройку;
• Споры, связанные с расторжением договоров, купли продажи, аренды, дарения земельного участка;
• Снос самовольной постройки, жилого или нежилого помещения;
• Установление сервитута в судебном порядке;
• Экспертиза договоров и правоустанавливающих документов;
• Проверка юридической чистоты объекта недвижимости;
• Юридическое сопровождение сделок купли-продажи, аренды земельных участков;
• Ведение дела о земле в суде (под ключ);
• Ведение дел о признании права собственности на землю, домовладение. Определение границ земельных участков, раздел земельных участков и домов, признание сделок с землей недействительными;