Оспаривание сделок

Чем отличается мнимая сделка от оспоримой?

Ничтожными называют разновидность операций с недвижимым имуществом, которые были проведены с допущением грубых ошибок и нарушений, на основании чего изначально являлись незаконными. Говоря проще, ничтожными являются те сделки недвижимостью, которые по существу не могли быть заключены. Для примера: если вы заключили соглашение с лицом, которое не располагало соответствующими полномочиями для осуществления продажи квартиры или дома, то есть не имело прав собственности на недвижимый объект, а после подписания документов и получения расчета просто пропало из вида, то данная операция считается ничтожной.

Признание операции ничтожной осуществляется на основании судебного решения, несмотря на фактическую ничтожность уже на момент совершения. К списку часто встречающихся ничтожных сделок можно отнести следующие:

• заключенные с гражданами, признанными недееспособными или частично дееспособными, то есть имеющими сложные психоневрологические заболевания;
• заключенные с несовершеннолетними гражданами до достижения последними возраста 14-летия. Оспорить такую операцию можно в условиях представительства интересов и прав малолетнего гражданина родителем или опекуном;
• фиктивные, составляемые только формально и не имеющие реальной силы. В качестве примера можно привести случаи заключения соглашения о дарении с параллельной передачей денежных средств за объект дарения;
• предполагающие куплю-продажу недвижимого имущества, являющегося залоговым или находящимся под арестом;
• откровенно мошеннические (например, при совершении которых использовались поддельные бумаги, привлекались подставные лица или альтернативные мошеннические уловки). Чтобы инициировать процедуру оспаривания таких операций, потребуется предварительное возбуждение уголовного дела на основании мошенничества.

Оспоримой является сделка, которая нуждается в признании незаконности посредством обращения в суд. Именно судебное решение является основополагающим в данном случае; в свою очередь, судьи занимаются установлением достаточности и объективности оснований, которые заявитель привел в иске. Чаще всего оспоримыми являются операции с недвижимым имуществом, связанные с наследственными правами. Например, если при разделе недвижимости были нарушены законные права одного из наследников. Удовлетворение требований об оспорении возможно при условии подтверждения их законности.

К списку наиболее распространенных оспоримых операций с недвижимостью можно отнести следующие:

• совершенные при отсутствии согласия со стороны третьего лица или соответствующего государственного органа, который уполномочен на выдачу данного разрешения. Для инициирования процедуры оспаривания операции в виде купли-продажи жилья необходима подача искового заявления третьим лицом;
• совершенные при условии, что одно из лиц, участвующих в операции, пребывало в состоянии наркотического или алкогольного опьянения;
• характеризующиеся введением в заблуждение одного из участников операции путем предоставления искаженной картины последствий заключения соглашения или отказа от информирования по вероятным последствиям;
• совершенные в условиях оказания влияния на одного из участников операции третьей стороной.

Фактически, разница между ничтожными и оспоримыми сделками заключается только в степени нарушения действующего законодательства. Первые являются незаконными изначально, а вторые становятся таковыми при условии предоставления достаточных доказательств.

На каких основаниях можно оспорить сделку купли-продажи недвижимости?

Несмотря на обширную судебную и юридическую практику, оспаривание операций с недвижимым имуществом характеризуется значительными трудностями, особенно при самостоятельном представительстве интересов и прав потерпевшей стороной. Основания для признания недействительности рассматриваемых операций закрепляются Гражданским кодексом Российской Федерации. Например, в случае с ничтожными договорами (части вторая и третья статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации) предусмотрена возможность предъявления соответствующих требований как непосредственным участником имущественной операции, так и иными лицами, которые указаны в Кодексе.

Признание недействительности оспоримой операции возможно при условии нарушения прав или интересов, находящихся под охраной действующего законодательства в отношении лица, для которого данные нарушения повлекли за собой неблагоприятные последствия. При обращении в суд с просьбой об оспаривании имущественной операции третьих лиц принятие искового заявления и удовлетворение требований возможно при выявлении факта нарушения прав и интересов данных третьих лиц.

Правом истребования признания недействительности ничтожных имущественных операций в соответствии с законом Российской Федерации, наделяются и непосредственные участники сделки, и иные лица. Такие требования предполагают удовлетворение в случае наличия реальной заинтересованности в признании недействительности операции у лица, являющегося заявителем.

Согласно статье 177 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительными могут считаться все имущественные операции, которые были совершены гражданином, не обладающим возможностью объективного восприятия реального значения и последствий собственных действий. Например, наиболее распространенными нарушениями в данном случае являются манипулирование физически или психически нездоровыми людьми, использование психотропных препаратов в отношении данных людей или обращение к угрозам и шантажу. Результатами мошеннической деятельности может стать продажа недвижимого имущества за бесценок или его передача в дар без осознания реальных последствий.

В перечисленных выше случаях признать сделку недействительной можно только посредством сбора и предоставления реальных доказательств того, что потерпевшая сторона находилась в неадекватном состоянии или в состоянии частично или полностью ограниченной дееспособности. Для подтверждения этого могут назначаться специальные медицинские экспертизы и предприниматься иные меры.

Сроки исковой давности для сделок с недвижимостью

Согласно части первой и второй статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, срок исковой давности в отношении признания и применения последствий недействительности ничтожных договоров приравнивается к трем годам. Отсчет данного срока осуществляется со дня исполнения ничтожного соглашения. В случае, если заявителем согласно исковому заявлению является лицо, не участвующее непосредственно в сделке, то отсчет срока осуществляется с момента, когда оно получило или должно было получить информацию о вступлении в исполнение. Срок исковой давности в данном случае может быть увеличен, но не более чем до десяти лет, начиная с момента исполнения сделки.

В случае с оспоримой имущественной операцией срок исковой давности составляет один календарный год. Отсчет данного срока осуществляется со дня, когда было прекращено давление в виде угроз, шантажа и насилия на участника операции, а в иных случаях — с момента получения информации об обстоятельствах, в соответствии с которыми договор может признаваться недействительным.

Порядок действий при оспаривании имущественных сделок с недвижимостью

Если вы уверены в наличии обстоятельств для оспаривания операций с недвижимостью, то вам предстоит выполнить определенный перечень действий в соответствии с порядком, утвержденным действующим законодательством Российской Федерации. Обратите внимание: прежде чем приступить к оспариванию по сделкам, основания для обращения в суд должны быть максимально вескими, чтобы добиться положительного исхода по делу.

Полный порядок действий по признанию недействительности сделки включает в себя следующие этапы:

• подготовку к обжалованию. Непосредственно перед обращением в суд предстоит собрать вескую доказательную базу и исковое заявление. На данной стадии потенциальному заявителю необходимо подготовить полный комплект документов, которые будут сопровождать исковое заявление, вместе с фактическими сведениями, подтверждающими законность претензий;
• инициирование судебного разбирательства. Этот этап предполагает непосредственно подачу искового заявления и сопутствующих документов для рассмотрения в суде;
• судебное разбирательство. В рамках судебного разбирательства по признанию незаконности сделок недвижимостью предполагается прохождение всех инстанций, начиная с предварительного заседания, заканчивая вынесением окончательного решения суда по делу.

В некоторых случаях окончательное судебное решение может не удовлетворять требованиям и ожиданиям потенциального заявителя. При наличии оснований полагать, что данное решение не является справедливым и не соответствует положениям действующего законодательства, есть возможность обжалования судебного решения в вышестоящей инстанции.

Участие адвоката в спорах об оспаривании сделок с недвижимостью

Обращение к квалифицированному адвокату, специализирующемуся на спорах с недвижимостью, в рассматриваемом случае является наиболее рациональным решением и гарантирует потенциальному заявителю:

1. Существенное сокращение временных затрат. Подготовка к судебным разбирательствам, связанным с незаконной сделкой по недвижимостям, самостоятельно достаточно сложно. Чаще всего судебные заседания назначаются на будние дни в рабочее время. Таким образом, заявитель не всегда может присутствовать на заседании. Услуги адвоката предполагают представительство интересов и прав доверителя без участия лица.
2. Комплексную помощь в подготовке доказательной базы. Адвокат поможет найти достаточные основания и подтверждения законности требований заявителя в связи с незаконной сделкой по недвижимостям. Наши специалисты проводят тщательный анализ обстоятельств дела, на основании которого готовят емкую доказательную базу для дальнейшего представления в суде.
3. Сбор и составление документов с соблюдением правил юридической грамотности. Часто допущение ошибок в документах, связанных с незаконной сделкой по недвижимому имуществу, является причиной отказа в рассмотрении искового заявления. Опытный специалист поможет избежать подобных рисков и добиться максимально возможного положительного исхода по делу о недвижимости.

Мы рекомендуем не откладывать обращение к адвокату, а заручиться поддержкой квалифицированного юриста еще до начала сделки, чтобы предотвратить возможные риски и последующую необходимость оспаривания операций с недвижимым имуществом. Сотрудники Московской муниципальной коллегии адвокатов гарантируют, что каждая отдельная сделка по купле-продаже, дарению или наследованию недвижимости будет рассмотрена в индивидуальном порядке для наиболее эффективного разрешения спора. Каждый адвокат коллегии является настоящим профессионалом в вопросах, связанных с недвижимостью и обжалованием имущественной сделки различного рода. При обращении к услугам Московской муниципальной коллегии (ММКА) вы можете быть уверены в том, что ваш адвокат сделает все возможное для избавления от негативных последствий незаконной сделки.

Рекомендации по защите от рисков при заключении имущественных сделок с недвижимостью

Проблемы, связанные с куплей-продажей, дарением, наследованием и другими операциями по недвижимости, гораздо легче предотвратить, чем разрешать впоследствии. Мы настоятельно рекомендуем своим клиентам соблюдать следующие советы специалистов:

1. При намерении продать или купить недвижимость не пренебрегайте глубокой юридической проверкой чистоты сделки. Экономия на услугах квалифицированного юриста может повлечь за собой гораздо большие затраты впоследствии, вплоть до лишения большой денежной суммы или недвижимого имущества.
2. В случае столкновения с мошенниками или проведением сделки без ведома лица, располагающего законными правами на конкретный объект недвижимости, откладывать обращение к юристу нельзя. Чем раньше вы инициируете судебное разбирательство, тем выше шансы на благополучное разрешение проблемы.

Воспользоваться консультацией юристов по вопросам незаконности операций с объектами недвижимости и их оспариванием можно в любое удобное время посредством специальной онлайн формы или по телефону, указанному в разделе «Контакты».