Сопровождение сделок

Покупатель должен знать об отсутствии обременений на покупаемой им недвижимости, а также о наличии прав иных лиц на нее. Самостоятельно проверить «чистоту» жилья не каждый сможет, более того, не каждый и думает о таких, казалось бы, ничтожных моментах.

Но как показывает опыт и практика почти каждая третья сделка на рынке жилплощади производится с юридически «грязной» квартирой. К подобного рода обременениям часто относится следственный или же судебный арест имущества. К правам третьих лиц могут относиться — право титульного владельца, если квартира была продана мошенником, при этом такой истинный собственник может просто истребовать имущество через суд у покупателя, если собственность была утрачена против его желания.

Сделки с недвижимостью требуют от граждан-сторон контракта определенного уровня юридической грамотности. Без обращения к хорошему специалисту по недвижимости и жилищным спорам стороны договора могут не предусмотреть всех существенных условий в этом важном правоустанавливающем документе, сведения, устанавливающие непосредственный объект контракта, определяющие расположение помещения, цену передаваемого объекта.

В итоге, из-за порока договора отчуждения жилого помещения, он, в соответствии с законом, является не заключенным и вам просто откажут в регистрации перехода права собственности. Хотя и при наличии всецело полных данных в договоре без консультации и сопровождения жилищного юриста стороны часто не предусматривают многих значительных факторов в операции приобретения помещения. К примеру, такие условия как срок передачи объекта, процедура и дату оплаты, кто из участников будет нести бремя расходов на регистрацию перехода права собственности на жилье, состав граждан, которые сохранят правомочие на проживание в квартире уже по факту ее покупки и т.д.

Из деятельности судебных инстанций можно привести хороший пример, когда отсутствие разрешения органов опеки, законных представителей или супругов сделка с жильем признавалась недействительной и люди теряли время, деньги и нервы на возврат квартиры, переезд и очередное приобретение недвижимости. Во избежание подобного рода нежелательных ситуаций не лишним будет проконсультироваться с профессионалом или нотариально удостоверить любую операцию с недвижимостью.

Помощь специалистов юридического агентства по недвижимости можно условно разделить на несколько этапов

ПРОВЕРКА ЮРИДИЧЕСКОЙ ЧИСТОТЫ СДЕЛКИ

В данное время это словосочетание уже стало заезженным штампом, но как бы это не банально звучало, проверять чистоту сделки с квартирами необходимо. На этом этапе юрист выяснит, действительно ли имущество принадлежит продавцу, и имеет ли он право на ее отчуждение, а покупатель – на приобретение. Сейчас, с упразднением свидетельств о государственной регистрации права собственности почвы для мошенничества стало меньше, однако при приобретении имущества все равно могут возникнуть подводные камни. На этапе заключения договора юрист проверит, каким способом продавцу досталось владение – для этого он поднимет так называемую «историю» объекта недвижимости.

Хороший юрист по недвижимости проверит – не ущемлены при продаже права несовершеннолетних детей, ведь это впоследствии может послужить причиной для признания соглашения недействительным. Также он выясняет, нет ли лиц, выписанных из жилого помещения по приговору суда – такие лица сохраняют пожизненное право проживания в жилом помещении, и купив подобную квартиру вы рискуете, что через пару лет после оформления документов к вам заявится отсидевший свой срок преступник и вполне законно потребует, чтобы вы пустили его пожить.

Кроме того, адвокат по недвижимости обязательно проверит квартиру на наличие незаконной перепланировки (переоборудования), так как в случае если переход права собственности будет оформлен, и только потом обнаружиться, что в квартире была осуществлена незаконная перепланировка – вся ответственность перейдет к новому собственнику. Это значит, что нового собственника могут привлечь к административной ответственности в виде штрафа, а также его обяжут привести квартиру в первоначальное состояние, или ему придется проходить долгую и дорогостоящую процедуру узаконения согласования перепланировки в квартире с административными инстанциями г. Уфа. Если вам откажут в выдаче разрешения на перепланировку в Межведомственной комиссии при Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (МВК), вам придется узаконить перепланировку в суде, а это значит потерять уйму сил, времени и понести затраты на судебные расходы.

Земельные сделки также имеют свои особенности, так проверка юридической чистоты сделки по недвижимости потребуется, чтобы установить прошел ли земельный участок межевание и государственный кадастровый учет, или земельный участок числится как аннулированный. Если вы приобретаете земельный участок для строительства ИЖС, то необходимо проверить вид разрешенного использования, возможно, что продаваемый участок не предназначен для строительства и обслуживания жилого дома (коттеджа).

ПОДГОТОВКА ДОГОВОРА

Итак, проверена чистота сделки при покупке, недвижимость «чистая». Следующий этап сопровождения сделки квартиры – подготовка договоров, по которым произойдет переход права собственности – это может быть договор купли продажи, договор дарения или мены, а также актов приема-передачи собственности. Казалось бы, сейчас много образцов в интернете, можно скачать, распечатать и смело отправляться в регпалату. Однако при составлении договора есть определенные тонкости, и если их не учитывать, то это может привести к неблагоприятным последствиям – в лучшем случае в виде приостановки регистрации, а в худшем – к потере жилья и денег. К примеру, в договоре купли-продажи недобросовестной стороной могут быть прописаны «хитрые» пункты, которые впоследствии позволят признать договор недействительным. Грамотный жилищный адвокат по юридическому сопровождению договоров эти хитрости просто обязан увидеть, распознать и внести изменения в контракт, которые позволят обезопасить его клиента.

СОГЛАСОВАНИЕ ДОГОВОРА И ОФОРМЛЕНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ

Договоры составлены и согласованны, теперь сторонам необходимо согласовать детали сделки с недвижимостью. Прежде всего, на консультации юриста по недвижимости обычно все задают один вопрос – каким образом будут переданы денежные средства? Вариантов несколько – деньги можно передать наличными на руки, перечислить на счет в банке, положить в банковскую ячейку. Важен еще и вопрос – когда перечисляются деньги, до или после подписания договора, кто несет расходы на оформление перехода права собственности, на каком этапе сдаются документы в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (Управление Росреестра по Республике Башкортостан).

Самым безопасным, как для продавца, так и для покупателя, нашим юристам видится вариант, который мы рассмотрим на примере сопровождения сделки по купле продаже квартиры в г. Уфа. К примеру, продавец продает, а покупатель приобретает однокомнатную квартиру стоимость 2,5 миллиона рублей. Порядок действий следующий: сначала сторонами подписываются заранее согласованные договоры купли-продажи квартиры, которые сдаются в регпалату или в МФЦ. После чего стороны вместе едут в банк, где продавец перечисляет на банковский счет покупателя денежные средства за приобретаемый объект. После этого стороны снова едут в регпалату или в МФЦ и «досдают» акт приема-передачи имущества и денежных средств. Такой способ оформления права собственности видится нам наиболее оптимальным, позволяющим обезопасить как продавца, так и покупателя. Естественно, при продаже квартиры и сопровождение сделки, юрист по недвижимости будет лично присутствует на всех этапах согласования и подписания договора, а также оформления права собственности.

И, наконец, если все в порядке – по итогу вы получите выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) о том, что вы стали владельцем недвижимости – если вы покупатель, а если продавец – то свои немаленькие деньги.

В заключение добавим, что юрист сильно отличается от риэлтора своим подходом к делу. Гонорар риэлтора за сопровождение сделки по покупке или продаже квартиры включает в себя комиссионные за поиск покупателей или приобретаемого объекта, и очень часто риэлтор больше заинтересован в том, чтобы сделка состоялась в любом случае – неважно, имеются ли нарушения закона или нет, и будет ли оспорен договор в будущем. Юрист же свой гонорар получает за проверку всей документации на соответствие ее закону и он даст «добро» лишь в том случае, если сделка полностью безопасна для клиента. К тому же, риэлтор обычно не имеет даже базового юридического образования, не следит за изменениями в законодательстве, и не обладает ни глубокими юридическими познаниями, ни судебной практикой по спорам с недвижимостью, поэтому риэлтор в большинстве случаев не способен грамотно оценить риски, которые могут возникнуть после завершения регистрации права собственности, и, соответственно, на профессиональном уровне оказать юридические услуги по сопровождению продажи квартиры риэлтор также не всегда сможет.

Практикующий юрист по недвижимости в г. Уфа – это человек с высшим юридическим образованием, который ни раз участвовал в судебных заседаниях по жилищным спорам (признание договора недействительным, снятие продавцов с регистрационного учета, выселение из занимаемого помещения, снятие ареста с квартиры, узаконение перепланировки в квартире и т.п.), поэтому он отлично понимает, какие неприятности может навлечь на стороны не полная проверка документов или лишняя строчка в договоре, что дает возможность оказать юридические услуги по недвижимости на самом высоком уровне.